С начала декабря государственная программа помощи в погашении жилищных кредитов завершилась. Однако законодательство предусматривает возможность предоставления такой поддержки непосредственно банками, что может осуществляться в форме возврата части увеличенной выплаты по ипотечному кредиту. Банки, решившие присоединиться к этой схеме, должны начать предоставление помощи не позднее 1 мая.
Механизм банковской помощи
Напомним, что ипотечная помощь от банка составляет 75% от разницы между первоначальным и увеличенным платежом, но не более 150 евро в месяц.
Например, если до изменения фиксации процентной ставки в январе 2026 года платеж составлял 300 евро, а после изменения фиксации с марта 2026 года вырос до 400 евро, то размер ипотечной помощи за март 2026 года составит 75 евро (75% от 100 евро).
Какие банки присоединились к программе
Официально подтвердили предоставление помощи такие банки: Slovenská sporiteľňa, Tatra banka, VÚB и ČSOB. По информации, mBank планирует заранее опубликовать точную дату начала приема заявок на своем веб-сайте и сообщит клиентам по электронной почте.
UniCredit Bank также будет оказывать помощь, а детали будут обнародованы на ее веб-сайте, как подтвердила пресс-секретарь Зузана Дудякова. Финансовый аналитик OVB Allfinanz Slovensko Мариан Булик подсчитал, что эти банки совместно охватывают около 80% ипотечного рынка.
Напомним, что 365.bank была приобретена ČSOB, и ожидается постепенное слияние этих финансовых учреждений. На данный момент 365.bank сообщила о своем «стратегическом решении не участвовать в схеме поддержки предоставления ипотечной помощи», вместо этого продвигая индивидуальный подход к клиентам. Аналогичную позицию заняла и Fio banka.
«Prima banka, по имеющейся информации, не будет участвовать, и то же самое, вероятно, касается других банков, таких как Oberbank. BKS недавно объявила, что прекращает выдачу жилищных кредитов с 27 апреля 2026 года», — добавляет Булик.
Условия получения помощи
Право на помощь имеют клиенты и созаемщики, чей доход не превышает 1,6-кратного размера средней номинальной месячной заработной платы за оцениваемый период. По словам Булика, это составляет 2 438 евро в месяц до налогообложения, а в случае двух созаемщиков рассматривается сумма их доходов. Банки будут оценивать доход однократно — в начале предоставления ипотечной помощи.
Среди других условий: кредит имеет срок погашения не менее пяти лет и был обеспечен залоговым правом на дом или квартиру в Словакии, предназначенную для проживания. Недвижимость должна использоваться клиентом и его близкими лицами, а также может быть незавершенным строительством или объектом реконструкции.
Право на помощь распространяется только на один договор жилищного кредита и на одну недвижимость в стране. Это также может касаться погашения как минимум части предыдущего жилищного кредита. Если в договоре указано несколько лиц, право на ипотечную помощь возникает только у одного из них.
Важно помнить, что помощь могут получить только лица, имеющие постоянное или временное проживание в Словакии.
Продолжительность и риски
Ипотечная помощь предоставляется до ближайшего изменения фиксации процентной ставки по жилищному кредиту или до 30 ноября 2027 года, в зависимости от того, что наступит раньше.
Прогнозы на рынке ипотеки и советы клиентам
В начале апреля компания Fingo.sk подытожила, что процентные ставки по новым ипотечным кредитам колебались примерно от 3,2% до 3,5%. Дальнейшее их удорожание может быть связано с глобальными событиями и ростом цен на нефть.
«Неопределенность на финансовых рынках также приводит к удорожанию ресурсов для банков, что отражается на процентных ставках для клиентов. Снижение ставок в ближайшем будущем маловероятно, скорее можно ожидать их дальнейшего постепенного роста», — прокомментировала директор по кредитам Fingo.sk Ева Шаблова.
При ипотеке в 100 тысяч евро разница в процентной ставке 0,5% может означать месячную экономию в 27 евро, а при одном проценте — 54 евро.
Опасения по поводу удорожания кредитов воплощаются в практику. Крупнейший банк Словакии, Slovenská sporiteľňa, за чуть более месяца уже во второй раз объявил о повышении ипотечных ставок. Это касается годовой, трехлетней и пятилетней фиксации. Для более длительных периодов фиксации ставки не изменились.
«Развитие рыночных ставок постепенно отражается на ценах ипотеки, и некоторые короткие и средние фиксации уже невозможно удерживать на уровне периода самых низких ставок», — пояснял в конце марта член правления Slovenskej sporiteľne Юрай Барта.
Улучшения ситуации не стоит ожидать также из-за того, что авторитетное агентство Standard & Poor’s понизило рейтинг Словакии с «A+» до «A». Такой низкий рейтинг Словакия имела в последний раз в 2015 году.
Компания Fingo.sk еще месяц назад советовала клиентам, у которых годовщина фиксации приближается в ближайшие месяцы, рассмотреть возможность зафиксировать текущие ставки заранее. Клиентам с более высокими процентными ставками также стоит подумать о переоценке или как можно более быстром рефинансировании, даже если их фиксация не заканчивается в ближайшее время.
Конкретная ситуация клиентов зависит от нескольких факторов:
«Если клиенты имеют ипотеку, зафиксированную по более низкой ставке, и срок фиксации не заканчивается в 2026 или 2027 годах, в этом случае я не рекомендую вносить никаких изменений. Если же срок фиксации заканчивается в течение ближайших шести месяцев, они могут подать заявку на рефинансирование уже сегодня, чтобы зафиксировать текущие ставки, но с выплатой подождать до годовщины фиксации», — добавляет Шаблова.
Таким образом, клиент может еще несколько месяцев платить более низкие платежи и избежать увеличения расходов, связанных с рефинансированием кредита вне годовщины фиксации.
«Заявители на ипотеку в некоторых банках могут получить одобрение ипотеки по текущим ставкам, но фактически получить средства только через шесть-двенадцать месяцев, пока не найдут подходящую недвижимость. Это называется так называемой «ипотекой с отсроченной выдачей средств»», — советует эксперт.
Оценка аналитика и исключение строительных кредитов
Мариан Булик оценивает схему помощи с жилищными кредитами как «интересную помощь» для домохозяйств, но не считает ее «универсальным решением», из-за которого стоит менять банк. На основе данных Национального банка Словакии (НБС) он констатирует, что среднее увеличение платежей составило чуть менее 90 евро. Следовательно, средняя помощь колебалась около 68 евро.
Он отмечает:
«Если бы в новом банке клиент получил ипотечную помощь, в общем балансе он был бы в плюсе. Однако не следует забывать о комиссиях, возможном банковском страховании как новом условии, экспертной оценке для старых ипотек и том факте, что бонификация по этим правилам будет действовать только до ноября 2027 года», — подчеркивает Булик.
В то же время аналитик предполагает, что банки могут предложить потенциальным клиентам с перенесенной ипотекой и бонификацией более высокую ставку, чтобы компенсировать расходы, связанные с выплатой ипотечной помощи.
Почему кредиты строительных сбережений исключены?
Отдельной категорией являются кредиты строительных сбережений, на которые не распространяется программа помощи в погашении кредита. «Я предполагаю, что это означает, что клиент строительной сберкассы не может рефинансировать кредит в другом банке с возможностью получить ипотечную помощь», — считает Булик.
Официального объяснения со стороны Министерства финансов относительно исключения кредитов строительных сбережений из программы помощи не существует. Аналитик считает, что это связано с логикой всей схемы, разницей в кредитах между банком и строительной сберкассой, а также специфическим положением сектора строительных сберкасс.
Во-первых, с точки зрения аналитика, ипотечная помощь была политической, предвыборной активностью, направленной на охват широчайшей группы избирателей. «Подавляющее большинство этих кредитов предоставили классические банки, а не строительные сберкассы», — комментирует он, ссылаясь на февральские данные НБС, согласно которым кредиты строительных сбережений составляли лишь около 4,4% рынка жилищных кредитов.
«Вторая причина — отличное функционирование кредитов. В банковских кредитах после окончания фиксации изменяется процентная ставка, а следовательно, и платеж, и удорожание является немедленным. В случае строительных сбережений логика продукта другая: строительный кредит, как правило, имеет процентную ставку, гарантированную на весь период погашения», — сравнивает эксперт.
Что касается промежуточного кредита от строительной сберкассы, изменение платежа хоть и может произойти, Булик оценивает, что это значительно меньший и специфический сегмент. Ведь это краткосрочный кредит лишь для перекрытия периода, пока клиент не получит право на полноценный строительный кредит.
«Третья причина связана с первой, а именно с позицией и готовностью банков идти на уступки перед угрозой санкций со стороны правительства. Очевидно, что банки присоединились к ипотечной помощи, пытаясь избежать массового наказания, например, в виде повышения специального налога, с которым могло бы выступить правительство», — предполагает финансовый эксперт.
Он напоминает, что ставка этого налога в этом году снизилась до 20,04%, тогда как в 2024 году она составляла 30%. Таким образом, для финансовых учреждений это должно было быть дешевле, чем возможное повышение специального налога.
