Здание на улице Легионарской в словацком Тренчине продолжает функционировать, имея среди арендаторов магазины, офисы и государственные учреждения. Однако компания Z.A.I.C., которая его построила, завершила свою деятельность банкротством.
Компания Z.A.I.C., отвечающая за многофункциональный центр Masaryčky на улице Легионарской в Тренчине, объявила о банкротстве. Примечательно, что речь идет не о недостроенном девелоперском проекте или пустом здании. Объект функционирует, сдает в аренду офисы, а среди его арендаторов есть даже государственные учреждения.
Суд объявил о банкротстве после того, как кредиторы не одобрили план реструктуризации фирмы. По информации портала oPeniazoch, одновременно была прекращена процедура реструктуризации и предложено кредиторам подать свои требования в течение основного 45-дневного срока.
Этот случай является необычным, поскольку компания имела функционирующий объект и доходы от аренды, однако была уничтожена из-за задолженности и расходов на ее финансирование.
Центр Masaryčky работает и приносит доход. Согласно бухгалтерской отчетности, компания продолжала свою деятельность и в 2025 году, имея чистый оборот почти 1,6 миллиона евро, что свидетельствует о наличии бизнес-активности.
Среди арендаторов были и государственные учреждения. Министерство инвестиций, регионального развития и информатизации Словацкой Республики в 2022 году арендовало почти 500 квадратных метров офисных помещений и 8 парковочных мест до конца 2027 года за более чем 470 тысяч евро.
Еще один договор с государством, на этот раз для Министерства труда, компания заключила в апреле этого года, то есть тогда, когда уже выступала как компания в состоянии реструктуризации.
Таким образом, здание имело арендаторов, включая самых стабильных на рынке. Проблема заключалась в другом.
Финансовые трудности
Решающие цифры отражены в финансовой части отчета. В 2025 году финансовые расходы компании достигли почти 3,5 миллиона евро, из которых сами процентные расходы составили более 3,45 миллиона евро.
При чистом обороте 1,6 миллиона евро компания выплатила процентов примерно в 2,2 раза больше, чем заработала за весь год. В пересчете на день это около 9 450 евро только на процентах, и это не могла покрыть никакая аренда из 22 тысяч квадратных метров.
Поэтому общий результат так резко изменился. Убытки за 2025 год достигли почти 3,9 миллиона евро, тогда как годом ранее они составляли 317,5 тысячи евро. Следовательно, годовые убытки выросли более чем в двенадцать раз, при этом компания не теряла функционирования.
Руководство компании пришло к такому же выводу. В примечании к финансовой отчетности было указано, что «большую проблему фирме создает высокий кредит плюс проценты, которые она не способна погашать», а также констатировано, что компания создала отрицательный собственный капитал в размере почти 1,6 миллиона евро. В том же документе она декларировала желание избежать банкротства.
На конец 2025 года компания имела долгосрочные банковские кредиты на сумму около 9,3 миллиона евро и еще около 4,3 миллиона евро текущих банковских кредитов. Таким образом, банковское финансирование достигало примерно 13,6 миллиона евро.
Эта цифра имеет смысл только в сравнении с первоначальными инвестициями. Строительство должно было стоить 530 миллионов словацких крон, что составляет примерно 17,6 миллиона евро. Даже после восемнадцати лет эксплуатации банковский долг соответствовал примерно 77% первоначальных затрат на строительство. Следовательно, проект за весь свой жизненный цикл практически не погасил долги.
История и контекст проекта
Первоначальный замысел проекта можно найти в архиве местного самоуправления. Согласно плану города Тренчин, первые объекты многофункционального центра на месте снесенных казарм Масарика должны были начать строиться не позднее мая 2006 года, а сдача в эксплуатацию была запланирована до конца лета 2007 года.
Городские материалы также содержат конкретные параметры проекта. Он должен был включать 4 300 квадратных метров торговых площадей с пассажами, 7 500 квадратных метров офисов, 69 парковочных мест в подземном паркинге и еще 220 в парковочном гараже. Общая полезная площадь коммерческих помещений и парковки должна была достичь 23 300 квадратных метров.
Замысел тогда конкретизировал руководитель компании Z.A.I.C. Душан Великий. По его словам, торговые заведения должны были включать филиал банка, магазины потребительских товаров, моды и спортивного инвентаря, продуктовые магазины, пекарни, а также заведения общественного питания и кофейни. Офисы на третьем-шестом этажах предназначались для местных фирм, юристов и врачей, а на мансарде в случае заинтересованности рассматривался вариант апартаментов.
Строительство в конечном итоге затянулось. Оно началось в апреле 2006 года и было завершено только в июле 2008 года, то есть почти через год после первоначально запланированной сдачи в эксплуатацию. Именно этот период является определяющим. Объект был дофинансирован и открыт в то время, когда на рынки пришел финансовый кризис, а спрос на офисные и торговые площади в регионах замедлился. Кредит остался в первоначальном размере, доходы от аренды росли медленнее.
Результаты реструктуризации и банкротства
Попытка спасти компанию с помощью реструктуризации не была исключительным шагом, однако в Словакии это инструмент, который используется редко и не является надежным.
По анализу компании CRIF – Slovak Credit Bureau, о котором сообщило ТАСР, за первое полугодие 2026 года банкротами стали 154 субъекта, тогда как годом ранее за аналогичный период их было 134. Суды при этом за все первое полугодие разрешили лишь девять реструктуризаций. Следовательно, на каждую разрешенную реструктуризацию приходилось примерно 17 объявленных банкротств.
В случае Z.A.I.C. решение приняли кредиторы. Согласно судебному постановлению, кредиторы с более чем половиной голосов, подсчитанных по сумме выявленных требований, проголосовали против принятия плана. После этого администратор предложил объявить банкротство.
Банкротство касается имущества компании, а не повседневной работы объекта. Магазины, офисы и паркинг не прекращают функционировать автоматически.
Однако меняется то, кто и как распоряжается имуществом. Приоритетом администратора будет удовлетворение требований кредиторов, причем банки как обеспеченные кредиторы обычно имеют сильную позицию в отношении такого типа имущества. Здание с долгосрочными договорами аренды, включая государственные, является интересным для потенциального покупателя, но цена в случае банкротства определяется по реализации, а не по бухгалтерской стоимости.
Остается открытым вопрос, что будет с арендными договорами государственных учреждений, которые расположены в объекте и имеют договоры, действующие до 2027 года.
