Молодые словаки остаются жить с родителями значительно дольше, чем чехи. Высокие цены на жилье заставляют их менять свои представления о собственной квартире и идти на компромиссы.
Более половины молодых словаков в возрасте от 25 до 34 лет до сих пор проживают с родителями. Тогда как молодые чехи покидают родительский дом в среднем до 26 лет, в Словакии этот порог смещается за тридцать. Причиной значительной разницы является проблема, которую словацкие домохозяйства ощущают годами – доступность жилья.
Кроме того, на доступность собственного жилья влияют высокие цены на недвижимость, дорогие ипотечные кредиты и недостаток собственных финансовых ресурсов, необходимых для их получения.
Рост цен на жилье и его влияние
По данным Realitného barometra Realitnej únie SR, в августе 2026 года квартиры в областных центрах подорожали на 8,9% по сравнению с прошлым годом. Темпы роста впервые с октября 2024 года опустились до однозначного уровня. При этом еще год назад цены росли на 15,2% в годовом выражении. Месячный рост барометра уже третий месяц остается ниже одного процента.
Однако для молодых людей, стремящихся обеспечить себя собственным жильем, замедление роста цен не означает автоматически более доступную недвижимость.
Масштаб проблемы иллюстрируют данные, обнародованные агентством STEM/MARK. В Словакии средний возраст ухода из родительского дома превышает 30 лет.
«В Чехии молодые люди покидают родителей в среднем в 25,8 лет, тогда как в Словакии – в 30,9 лет. Среди лиц в возрасте 25-34 лет в 2023 году с родителями проживало около 22% чехов, но 57% словаков. Европейские данные долгосрочно относят Словакию к странам, где молодежь становится самостоятельной позднее всего», – отметило агентство.
Одно из объяснений предлагает сама структура рынка жилья. Словакия относится к европейским странам с чрезвычайно высокой долей собственного жилья. В собственной недвижимости проживает примерно 93-94% населения, тогда как в Чехии – около трех четвертей. Однако, если молодой человек не может позволить себе приобрести собственную квартиру, альтернативы ограничены.
Недоступность отдельного жилья также проявляется в условиях, в которых живут молодые словаки. В 2024 году в переполненных домохозяйствах проживало 42,7% словаков в возрасте от 15 до 29 лет. В Чехии эта доля составляла 26,2%, а средний показатель по Европейскому Союзу достигал 26,5%.
Однако ситуация в Словакии и Чехии отличается в отношении создания семьи. Словачки в 2024 году рожали первого ребенка в среднем в возрасте 27,4 года, тогда как чешки – в 29 лет. Совокупная рождаемость в Словакии составляла 1,46 ребенка на одну женщину, в Чехии – всего 1,36.
«В Словакии часть недоступности жилья может отражаться скорее в длительном сожительстве с родителями, больших домохозяйствах или межпоколенческом жилье, тогда как в Чехии жилищная неопределенность сильнее связана с более поздним рождением детей», – пояснило агентство STEM/MARK.
Поведение покупателей и прогноз рынка
Текущие цифры Realitnej únie SR также показывают, почему путь к собственному жилью в Словакии может оставаться сложным. Хотя темпы подорожания замедляются, сами цены пока не снижаются повсеместно. Ситуация уже сказывается на поведении людей, ищущих недвижимость.
«По сравнению с апрелем, маем и июнем я вижу умеренное охлаждение. Сентябрь по количеству осмотров ощутимо слабее. В то же время покупатели сегодня значительно чувствительнее к цене. Если им не хватает бюджета, они рассматривают меньшие объекты недвижимости и готовы идти на уступки от своих первоначальных представлений», – объясняет Ева Фабианова из Словацкого риелторского агентства.
Покупатели все больше приспосабливают свои требования к тому, что позволяет им бюджет. Более крупные, роскошные или завышенные в цене объекты недвижимости продаются труднее. «Потенциал стать „залежалым товаром“ имеют прежде всего завышенные в цене объекты, хуже продаются также более крупные и роскошные квартиры и дома», – дополняет Фабианова.
Изменился и порядок шагов, которые люди предпринимают при покупке жилья. Весной, по данным Realitnej únie, они спешили прежде всего за недвижимостью, так как цены быстро росли, а привлекательные предложения исчезали. Сегодня чаще сначала обращаются в банк.
«Покупатели осторожнее при поиске недвижимости. Поскольку процентные ставки растут, они все чаще сначала решают вопрос финансирования, определяют свой бюджет и только потом ищут недвижимость», – разъясняет ситуацию Беата Белкова из риелторского агентства Pekné reality из Зволена.
По данным Realitnej únie, процентная ставка по популярной трехлетней фиксации колеблется около 3,7%. Подобный уровень рынок фиксировал и прошлой весной, однако разница заключается в направлении развития. Если тогда ставки снижались, то сейчас они растут.
Финансовые лимиты домохозяйств были заметны уже летом 2026 года. Для более новых трехкомнатных квартир, которые ищут преимущественно семьи, круг потенциальных покупателей сужался.
В Братиславе средняя более новая трехкомнатная квартира площадью около 75 квадратных метров стоила более 359 тысяч евро. При ипотеке в размере 80% стоимости недвижимости покупателю требовалось почти 72 тысячи евро собственных средств. При 30-летней ипотеке с процентом 3,6% ежемесячный платеж составлял примерно 1300 евро.
Средняя более старая трехкомнатная квартира стоила примерно 290 тысяч евро. Покупателю при этом требовалось примерно на 13 тысяч евро меньше собственных сбережений, а ежемесячный платеж был ниже примерно на 235 евро.
Именно высокие цены постепенно меняют и то, что выбирают домохозяйства. Часть покупателей вместо большей квартиры в городе ищет меньшую недвижимость или дом за пределами областного центра, где за сопоставимую сумму можно получить больше жизненного пространства.
На первый взгляд, более слабый спрос мог бы создать пространство для снижения цен. Однако Realitná únia указывает на другую сторону уравнения – вместе с покупателями уменьшается и количество людей, которые хотят продать недвижимость.
«Когда я сравниваю весну и осень, у нас меньше покупателей, причем легче всего продаются 2- и 3-комнатные квартиры в панельных домах. В то же время у нас меньше запросов от людей, которые хотят продать свою недвижимость. Следовательно, меньше покупателей и продавцов», – говорит Бранислав Чури из кошицкого риелторского агентства Melior Reality.
Поэтому предложение не растет настолько, чтобы более слабый спрос создал значительное давление на цены. Сами риелторы описывают рынок скорее как спокойный, чем замороженный. В опросе среди членов Realitnej únie актуальная «температура» рынка недвижимости получила семь баллов из десяти.
«Когда мы спрашивали членов союза об актуальной температуре рынка недвижимости по шкале от 1 до 10, средняя оценка составляла 7 баллов. При этом единица означала замороженный рынок, а десятка – очень горячий рынок. По сравнению с весной ситуация спокойнее, но все еще оживленно торгуется», – говорит секретарь Realitnej únie SR Моймир Плавец.
Для молодых словаков, которые ждут значительного падения цен, текущее развитие не приносит однозначно благоприятных новостей. Рост хоть и теряет темп, но Realitná únia пока не видит условий для повсеместного удешевления.
В ближайшие месяцы ожидается более спокойный рынок недвижимости. Более высокие цены на энергоносители, по данным союза, увеличивают инфляционное давление в еврозоне, что может создавать давление на рост процентных ставок и, как следствие, на подорожание ипотечных кредитов. В то же время на рынке не наблюдается повсеместного увеличения предложения недвижимости.
«Путь к повсеместному удешевлению недвижимости пока не открывается. Даже в конце декабря Realitný barometer должен остаться в однозначном годовом плюсе», – подытоживает главный аналитик Realitnej únie SR Владимир Кубрицкий.
