Будівля на вулиці Легіонарській у словацькому Тренчині продовжує функціонувати, маючи серед орендарів магазини, офіси та державні установи. Однак компанія Z.A.I.C., яка її збудувала, завершила свою діяльність банкрутством.
Компанія Z.A.I.C., що відповідає за багатофункціональний центр Masaryčky на вулиці Легіонарській у Тренчині, оголосила про банкрутство. Примітно, що йдеться не про недобудований девелоперський проект чи порожню будівлю. Об'єкт функціонує, здає в оренду офіси, а серед його орендарів є навіть державні установи.
Суд оголосив про банкрутство після того, як кредитори не схвалили план реструктуризації фірми. За інформацією порталу oPeniazoch, одночасно було припинено процедуру реструктуризації та запропоновано кредиторам подати свої вимоги протягом основного 45-денного терміну.
Цей випадок є незвичайним, оскільки компанія мала функціонуючий об'єкт та доходи від оренди, проте була знищена через заборгованість та витрати на її фінансування.
Центр Masaryčky працює і приносить дохід. Згідно з бухгалтерською звітністю, компанія продовжувала свою діяльність і у 2025 році, маючи чистий оборот майже 1,6 мільйона євро, що свідчить про наявність бізнес-активності.
Серед орендарів були й державні установи. Міністерство інвестицій, регіонального розвитку та інформатизації Словацької Республіки у 2022 році орендувало майже 500 квадратних метрів офісних приміщень та 8 паркувальних місць до кінця 2027 року за понад 470 тисяч євро.
Ще один договір з державою, цього разу для Міністерства праці, компанія уклала у квітні цього року, тобто тоді, коли вже виступала як компанія у стані реструктуризації.
Таким чином, будівля мала орендарів, включаючи найстабільніших на ринку. Проблема полягала в іншому.
Фінансові труднощі
Вирішальні цифри відображені у фінансовій частині звіту. У 2025 році фінансові витрати компанії сягнули майже 3,5 мільйона євро, з яких самі відсоткові витрати становили понад 3,45 мільйона євро.
При чистому обороті 1,6 мільйона євро компанія сплатила відсотків приблизно у 2,2 рази більше, ніж заробила за весь рік. У перерахунку на день це близько 9 450 євро лише на відсотках, і це не могла покрити жодна оренда з 22 тисяч квадратних метрів.
Тому загальний результат так різко змінився. Збитки за 2025 рік досягли майже 3,9 мільйона євро, тоді як роком раніше вони становили 317,5 тисячі євро. Отже, річні збитки зросли більш ніж у дванадцять разів, при цьому компанія не втрачала функціонування.
Керівництво компанії дійшло до такого ж висновку. У примітці до фінансової звітності було зазначено, що «велику проблему фірмі створює високий кредит плюс відсотки, які вона не здатна погашати», а також констатовано, що компанія створила від'ємний власний капітал у розмірі майже 1,6 мільйона євро. У тому ж документі вона декларувала бажання уникнути банкрутства.
На кінець 2025 року компанія мала довгострокові банківські кредити на суму близько 9,3 мільйона євро та ще близько 4,3 мільйона євро поточних банківських кредитів. Таким чином, банківське фінансування досягало приблизно 13,6 мільйона євро.
Ця цифра має сенс лише у порівнянні з початковими інвестиціями. Будівництво мало коштувати 530 мільйонів словацьких крон, що становить приблизно 17,6 мільйона євро. Навіть після вісімнадцяти років експлуатації банківський борг відповідав приблизно 77 % початкових витрат на будівництво. Отже, проект за весь свій життєвий цикл практично не погасив борги.
Історія та контекст проекту
Початковий задум проекту можна знайти в архіві місцевого самоврядування. Згідно з планом міста Тренчин, перші об'єкти багатофункціонального центру на місці знесених казарм Масарика мали почати будуватися не пізніше травня 2006 року, а здача в експлуатацію була запланована до кінця літа 2007 року.
Міські матеріали також містять конкретні параметри проекту. Він мав включати 4 300 квадратних метрів торгових площ з пасажами, 7 500 квадратних метрів офісів, 69 паркувальних місць у підземному паркінгу та ще 220 у паркувальному гаражі. Загальна корисна площа комерційних приміщень та паркування мала сягнути 23 300 квадратних метрів.
Задум тоді конкретизував керівник компанії Z.A.I.C. Душан Велікий. За його словами, торгові заклади мали включати філію банку, магазини споживчих товарів, моди та спортивного інвентарю, продуктові магазини, пекарні, а також заклади харчування та кав'ярні. Офіси на третьому-шостому поверхах призначалися для місцевих фірм, юристів та лікарів, а на мансарді у разі зацікавленості розглядався варіант апартаментів.
Будівництво зрештою затягнулося. Воно розпочалося у квітні 2006 року і було завершено лише у липні 2008 року, тобто майже через рік після початково запланованої здачі в експлуатацію. Саме цей період є визначальним. Об'єкт був дофінансований та відкритий у той час, коли на ринки прийшла фінансова криза, а попит на офісні та торгові площі в регіонах сповільнився. Кредит залишився в початковому розмірі, доходи від оренди зростали повільніше.
Результати реструктуризації та банкрутства
Спроба врятувати компанію за допомогою реструктуризації не була винятковим кроком, однак у Словаччині це інструмент, який використовується рідко і не є надійним.
За аналізом компанії CRIF – Slovak Credit Bureau, про яку повідомило ТАСР, за перше півріччя 2026 року банкрутом стали 154 суб'єкти, тоді як роком раніше за аналогічний період їх було 134. Суди при цьому за весь перший півріччя дозволили лише дев'ять реструктуризацій. Отже, на кожну дозволену реструктуризацію припадало приблизно 17 оголошених банкрутств.
У випадку Z.A.I.C. рішення ухвалили кредитори. Згідно з судовою ухвалою, кредитори з понад половиною голосів, підрахованих за сумою виявлених вимог, проголосували проти прийняття плану. Після цього адміністратор запропонував оголосити банкрутство.
Банкрутство стосується майна компанії, а не повсякденної роботи об'єкта. Магазини, офіси та паркінг не припиняють функціонувати автоматично.
Однак змінюється те, хто і як розпоряджається майном. Пріоритетом адміністратора буде задоволення вимог кредиторів, причому банки як забезпечені кредитори зазвичай мають сильну позицію щодо такого типу майна. Будівля з довгостроковими договорами оренди, включаючи державні, є цікавою для потенційного покупця, але ціна у разі банкрутства визначається за реалізацією, а не за бухгалтерською вартістю.
Залишається відкритим питання, що буде з орендними договорами державних установ, які розташовані в об'єкті та мають договори, чинні до 2027 року.
